Trueque de viviendas "Cambio Casa cerca de Sepúlveda por Parcela en Madrid"

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Consumer Eroski publica un informe sobre los pros y los contras de intercambiar propiedades

La recesión económica en la que estamos sumidos, especialmente virulenta en el sector inmobiliario, está poniendo de moda la vuelta a la práctica del trueque en entre propietarios de viviendas. También en Segovia. Como muestra, el siguiente ejemplo: “Tres casas rústicas totalmente restauradas, respetando todos los elementos originales, en Campo de San Pedro, próximas a Sepúlveda y  Riaza. Posible explotación como casas rurales. Se venden o se hace trueque por casa o parcela en alrededores de Madrid”. Este es un anuncio real, insertado en el portal de anuncios clasificados Cambalache.es.

Precisamente este martes, Consumer Eroski ha hecho público un estudio en el que explica los pros y los contras de esta práctica, que “vuelve a ponerse de moda en el sector de la vivienda, provocado por los efectos de la crisis económica y ante la imposibilidad de promotoras y particulares de desprenderse de sus viviendas a un precio razonable”.

“La crisis de las hipotecas ha hecho emerger el trueque de viviendas en varias ciudades, con una multiplicidad de anuncios en la web donde las familias permutan sus viviendas por otra más barata al no poder hacer frente a la hipoteca, según indica el experto Gerardo Hernández. ¿Qué ventajas tiene esta fórmula respecto al sistema clásico de la compra por un precio determinado?

El intercambio, como señala el abogado Juan Alberto Pérez Senso, socio del despacho Pérez-Alvarez Abogados , empieza a ser un caso generalizado por las dificultades actuales en la adquisición de vivienda. Los precios están bajando, pero la compra de una vivienda sigue siendo complicada para muchas familias, básicamente por las dificultades para conseguir financiación ajena debido a la desconfianza de las entidades de crédito y subida imparable del Euribor. ¿A quién interesa esta alternativa a la compra-venta tradicional?

Para quienes tienen una vivienda que no pueden pagar


Una persona que dispone de una vivienda que no puede pagar. Es el caso de quienes compraron una vivienda en la época de bonanza económica pero se encuentran en la actualidad con dificultades para llegar a fin de mes. La vivienda viene acompañada de una carga hipotecaria que cuesta mucho asumir. Incluso puede darse el caso de que tenga ya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria. Una solución puede ser permutar su vivienda por otra (normalmente más modesta) que sí puede pagar. De esta forma la ventaja es doble. Por un lado, vende su vivienda y, en paralelo y en el mismo momento, adquiere otra. Así evita colocar su vivienda en el mercado y esperar meses y meses para venderla (gana tiempo, pues al emplear como medio de pago su vivienda no tienen que hacer líquido el inmueble para comprar la nueva vivienda con ese dinero). Una segunda ventaja se centra en que se mantiene la propiedad de una vivienda (aunque más modesta), y se puede por lo tanto satisfacer sus necesidades de vivienda habitual.

Quienes sean titulares de una vivienda que, por motivos familiares, se les ha quedado pequeña. Es el caso de quienes compraron hace unos años su vivienda y la familia ha ido creciendo (nacimiento de hijos, hijos que se hacen cargo de sus padres mayores...) En este caso, pueden permutar su vivienda por una mayor, obteniendo como ventaja, al igual que en el caso anterior, la de vender su vivienda y adquirir la nueva en el mismo momento, lo cual les evita la necesidad de poner su vivienda en el mercado.

En definitiva, según los expertos consultados, la ventaja de este sistema centrado en el trueque es doble: la de conectar oferente/demandante, demandante/oferente de forma simultánea, sin tener que ofertar la venta aislada de sus respectivos inmuebles en un mercado (el de la compraventa de vivienda) que cada día está más complicado (un mercado a la baja que les obligaría, en función de sus necesidades, a tener que rebajar de forma sustancial el precio). Y sobre todo, y en relación con lo anterior, la posibilidad de poder emplear como medio de pago del precio total o de parte de su importe un bien inmueble, sin esperar a hacerlo líquido (convertirlo en dinero) para pagar la nueva vivienda.

Trámites burocráticos

Entre los pasos que los interesados en cambiar de casa, mediante el trueque, deben seguir, se halla la permuta o compraventa. Según explica Juan Alberto Pérez se trata de dos compraventas, con la única diferencia que el medio de pago empleado, en lugar de dinero, es un bien distinto. El Código Civil define la permuta (art. 1.538) como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Es un contrato de cambio "in natura" que se caracteriza por la inexistencia de precio en dinero (lo que no quiere decir que parte del precio pueda completarse con dinero). Siendo por tanto una compraventa doble, los trámites que se deben seguir son iguales a los de una compraventa normal: otorgamiento de escritura pública, liquidación de impuestos (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.).

Lo único que hay que tener en cuenta es que, en un mismo acto, se producen dos transmisiones, o lo que es lo mismo, dos compraventas, por lo que los gastos e impuestos se duplican. Se tendría por lo tanto que liquidar el impuesto por cada una de las transmisiones patrimoniales (ITP-AJD), dos plusvalías municipales (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), dos facturas notariales (el notario realizaría una individualización de la base para fijar su arancel y facturaría de forma independiente), y dos facturas del Registro de la Propiedad correspondiente. Lo habitual es que las partes pacten que cada una asuma sus gastos e impuestos, pues normalmente en las permutas no coincide el valor o precio de los inmuebles que se intercambian.

¿Qué problemas puede presentar este tipo de intercambios?


¿Qué problemas se pueden presentar en este tipo de intercambios? Los mismos que se pueden plantear en una compraventa. Es aconsejable que las partes se informen del estado de cargas y gravámenes de los inmuebles que vayan a adquirir, y que acudan al asesoramiento de un profesional para la preparación de los contratos.

Puede darse el caso de que una o las dos propiedades que intervienen en el trueque cuenten con una hipoteca pendiente. De hecho, suele ser sin duda lo más usual. Antes de nada, y aunque resulte obvio, hay que aclarar que la hipoteca no es más que un derecho real de garantía que es totalmente accesorio de una obligación principal: la devolución de un préstamo. En definitiva, el inmueble "responde" de la devolución de un préstamo del que tiene que responder una persona física. En el tráfico inmobiliario, cuando se adquiere una vivienda con garantía hipotecaria, lo más común es que la parte adquirente retenga parte del precio para cancelar la deuda, o incluso se subrogue personalmente en dicha deuda para liberar así al vendedor-deudor frente al banco.

Fuente de la noticia: Zoguejo.com